满屏的“唱衰声”!二批次土地出让,让谁急了?

2023-07-08 04:49:41 来源: 徐三刀

2023年下半年,西安楼市第一个重磅消息,就是二批次土地出让计划!

此次计划出让108宗,合计7045.55亩土地,规模远超第一批次。2月16日,西安发布第一批次出让计划,一共73宗土地,合计4915亩,今年两批次土地出让,都要超过去年数据。


(相关资料图)

这一次土地既有“西南-东北”的持续供应(高新区供应1758亩,港务区供应559亩,浐灞供应994亩),又有曲江新区(曲江大明宫供应301亩,曲江新区供应166亩)、经开区(经开核心区供应32亩,高铁新城供应337亩)的加大力度,总而言之,看点不少。

房地产市场除了要看政策导向之外,还要看供求关系,目前西安市场明显在缩量,此时加大供应,冲击将会极为明显!

有人说,郑州的今天,就是西安的明天,这个话,以前我们不认同,但现在却有些担心!

西安会不会像过去温州、郑州、重庆、武汉一样,出现土地供过于求,最终导致房价不稳,要知道,郑州已经跌了七八年了。

当年郑州拆迁六百个村子,动迁百万人,每年几万亩的土地供应,2016年楼面地价就出现了3万+/㎡,北龙湖新房最高价格突破6万/㎡,最终让购房者买单,如今还历历在目。

如今,西安市场也出现了供应洪峰,市场是否能够接住,仍未可知,但朋友圈的情绪确实很低落,对于市场预期较低。

情况1:今年供地远超去年同期。今年西安二批次供地108宗7045亩,远超去年同期的34宗1915亩,这几乎是翻数倍供应,但去年下半年土地市场成交冷淡,今年二批次供地土拍或难度更大。

情况2:明后年或是供应量洪峰。2022年西安成交住宅用地131宗,但新增项目不多,如果再加上2023年一批次供地73宗、二批次供地96宗(西安主城区&西咸),到明后年,西安及西咸或将新增项目两三百个,达到近年来高峰水位。

大面积的土地供应,新房项目变多,限购又导致新增购房群体有限,市场接盘侠太少了!

进入2023年,西安住宅供应压力较大,尤其是在土地市场惨淡的情况之下,往往将压力给到高新区。

情况1:西南-东北势头不减。主城区土拍对于西南-东北的依赖度变高,仅仅是高新区便有1758亩,占到24.95%,而港务区&浐灞供应1553亩,占比22.05%,占到市场总量的47%。

情况2:高新三期供地为主。高新区供地反映了三种情况,开发主要集中在高新CID未来之瞳南北两侧,低密度住宅开发主要是偏重国际社区,而软件城开发在有意控制规模,推迟片区进入存量房开发的时间。

情况3:浐灞、港务区加大供应。这一次,浐灞生态区供地994亩,面积仅次于高新区,土拍压力显而易见,未来库存量也将激增。港务区供地大部分集中在欧亚大道以东的政经板块,配套最密集的奥体核芯板块土地资源见底。

情况4:曲江继续挖掘存量。近几年来曲江核芯区土地资源紧俏,导致2万+楼面地价诞生,第二批次4宗曲江新区土地,虽然面积较小,但也反映了曲江向内挖存量的决心,整体容积率控制尚好。

结合2023年第一批次供地情况来看,目前西安供地量最大的仍是“西南-东北”,即西南高新三期、东北的浐灞及港务区。

但是,如此大的土地供应,未来土拍压力显而易见,如果再出现流拍潮,对于本就信心不足的市场,可能不可避免地再次跌落,想要修复市场预期,将更加困难。

近期粉友咨询量最大的便是高新三期,大量住宅供应再加上目前的高库存和高房价,已经成为当下楼市的一个敏感话题,如果再有片区调规,住宅用地变多,压力可想而知。

当然,这一次土拍供应各个区都在参与,上半年一些停工的学校场馆建设,在土地拍卖筹资之后,或将迎来复工!

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